Proposed State and County Legislation Demonstrates Growing Renter Movement
Hearings Scheduled in Rockville, Annapolis Over Two Weeks
Release Date: Thursday, February 21, 2013
Contact: Renters Alliance, 301-442-4332
Montgomery County, Maryland—Marking the first time in state and county history that renters have been recognized as a growing class of residents in need of support and protection, county and state elected officials are proposing an unprecedented array of renter housing policy and legislation. In his “State of the County” address last night, Montgomery County Executive Isiah Leggett declared: “Thirty percent of Montgomery County residents rent their homes. Renters deserve a voice. I have worked to make sure they have one in my administration.”
This Monday, the Montgomery County Council’s Planning, Housing and Economic Development committee (PHED) will consider at least two proposals stemming from the county’s Tenant Work Group report and two new proposals by Council member Marc Elrich and Leggett. The County Executive’s proposal calls for publicizing landlords who raise rents above the County’s Voluntary Rent Increase Guideline (VRG). The VRG, which has no force of law, is frequently ignored by landlords who raise rents many times more than the VRG requests. Last year’s VRG was 2.8 %, while thousands of renters saw increases of 5-12 percent or more. Leggett also supports the TWG’s recommendation to make mandatory the county’s annual rental housing survey. Currently, the rental survey, conducted by the Department of Housing and Community Affairs, is a voluntary survey with no penalty for landlords providing false information. Leggett’s proposal makes the survey mandatory and provides for penalties for landlords who do not supply accurate data.
Elrich’s “Anti-Rent Gouging” proposal takes Leggett’s one step further by placing a cap on how much landlords can raise rents above the VRG without justification.
The PHED working session will be held Monday, February 25 at 2:30 p.m., Council chambers, 100 Maryland Avenue, Rockville. The session is expected to be fully attended by scores of renters from across the county.
In Annapolis, Delegate Sheila Hixson, who chairs the Ways and Means committee, is spearheading HB315 which calls for the enactment of just-cause eviction law, which requires landlord to renew annual leases without just –cause reasons not to, such as failure to pay rent or law breaking—and rent stabilization to protect renters from excessive rent increases.
The Environment Matters committee, which oversees housing legislations, will hold a hearing on HB315 Thursday, February 28th at 1 p.m in Annapolis.
In addition, Maryland legislators in the House and Senate will consider HB1308 and SB642, respectively. The bills reestablish the requirement that evictions be processed through the courts. Last year landlords won a won a shocking victory in with Nickens versus Mount Vernon Realty Group, et al, 429 Md. 53 (2012). The decision in this case gave landlords the power to proceed with an eviction without court process (See Attached Fact Sheet). In other words, they can now lock out a tenant when the tenant is not home. While a relatively rare occurrence, hundreds of complaints are being registered. The Public Justice Center’s Rental Housing Coalition, which includes the Renters Alliance, is urging the state legislature to support HB1308 and its companion in the senate SB642. Hearings before Environment Matters will be held March 6th and 7th respectively.
“The Renters Alliance supports the view that landlords should be mandated to follow due process of law through the courts,” said Matt Losak, Renters Alliance executive director. “Rental housing is not a temporary condition for tenants. It’s their home. We must change the idea that it’s ok for renters to be priced out year to year with excessive rent increases, or evicted either through non renewal of their leases, or through the heavy-handed actions of a landlord moving faster than due process. The stability and strength of our communities depends on changing this point of view.”
The Renter Alliance is a 501-C-3 nonprofit organization based in Silver Spring, Maryland. The organization was founded in 2010 in response to a recommendation by the Montgomery County Tenants Work Group report which called for the formation of an organization dedicated to providing tenant education and advocacy. For more information about the Renters Alliance, visit its website at www.RentersAlliance.org.
Propuesta legislación del Estado y el condado demuestra el Movimiento creciente de Inquilinos
Audiencias programadas en Rockville, Annapolis más de dos semanas
Fecha de Publicación: Jueves, 21 de febrero 2013
Contacto: Inquilinos Alliance, 301-442-4332
El Condado de Montgomery, Maryland – marcando la primera vez en la historia del estado y del condado, inquilinos han sido reconocidos como una clase creciente de residentes con necesidades de apoyo y protección. Funcionarios electos del condado y del estado están proponiendo una gama sin precedentes, de la política y legislaciones sobre la vivienda de inquilinos. En su reporte del “Estado de la Provincia” anoche, el Ejecutivo del Condado de Montgomery Isiah Leggett declaró: “El treinta por ciento de los residentes del Condado de Montgomery rentan sus hogares. Inquilinos merecen una voz. He trabajado para asegurar de que tengan una en mi gobierno”.
Este lunes, el comité de Planificación de Vivienda y Desarrollo Económicos (PHED) del Consejo del Condado de Montgomery, considerará al menos dos propuestas derivadas del informe del Grupo de Trabajo de Inquilinos del condado y dos nuevas propuestas de miembros del concejal Marc Elrich y Leggett. La propuesta del Ejecutivo del Condado llama para publicar los propietarios que aumentan las rentas más altas de las Sugerencias Voluntarias del Condado Voluntario (VRG). La VRG, que no tiene fuerza de ley, se ignora frecuentemente por los propietarios que aumentan los alquileres muchas veces más que las solicitudes de VRG. VRG del año pasado fue 2.8%, mientras miles de inquilinos tuvieron aumentos de 5 a 12 por ciento o más. Leggett también apoya la recomendación del Grupo Técnico de Trabajo para hacer obligatoria encuestas de viviendas de renta anual del condado. En este momento, el estudio de alquiler, llevada a cabo por el Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios, es una encuesta voluntaria sin penalización para los propietarios que proporcionan información falsa. La propuesta de Leggett hace la encuesta obligatoria y establece sanciones para los propietarios que no proporcionan datos precisos.
La propuesta de Elrich “Anti Rentas que Cobran de más” da un paso de Leggett aún más por la colocación de un tope a la cantidad que propietarios pueden aumentar las rentas por encima de la VRG sin justificación.
La sesión de trabajo PHED será el lunes 25 de febrero a las 2:30 pm, cámaras Consejo, 100 Maryland Avenue, Rockville. Se espera que en la reunión se presente decenas de inquilinos de todo el condado.
En Annapolis, Delegado Sheila Hixson, que preside el Comité de Medios y Arbitrios, está iniciando HB315 legislación que exige la promulgación de la ley de desalojos con “motivo-justo,” que requiere que los contratos sean renovados cada año sin justa causa. Razones para no renovar contratos serian, como la falta de pago de renta o rompiendo la ley. Una estabilización de rentas para proteger inquilinos de los aumentos de renta excesivos.
El comité de “The Environment Matters,” que supervisa las legislaciones de vivienda, llevará a cabo una audiencia sobre HB315 Jueves, 28 de febrero a la 1 pm en Annapolis.
Además, los legisladores de Maryland en la Cámara y el Senado examinarán HB1308 y SB642, respectivamente. Los leyes restablecerían el requisito de que los desalojos sean procesados a través de tribunales. El año pasado, propietarios en el caso Nickens contra Mount Vernon Realty Group, et al, 429 Md. 53 (2012) obtuvieron una victoria sorprendente. La decisión en este caso les dio propietarios la facultad de proceder un desalojo sin un proceso judicial (vea la hoja adjunta). En otras palabras, ahora pueden dejar afuera a un inquilino cuando el inquilino no está en casa. Mientras que estos casos son relativamente raros, cientos de denuncias se están registrando. La Coalición de Vivienda del Centro de Justicia Pública, que incluye la Alianza de Inquilinos, están pidiendo que la legislatura estatal apoye HB1308 y su compañero en el Senado SB642. Audiencias ante Environment Matters se llevarán a cabo 6 y 7 de marzo, respectivamente.
“La Alianza de Inquilinos apoya la opinión de que los propietarios deben tener el mandato de seguir el debido proceso legal en los tribunales”, dijo Matt Losak, el director ejecutivo de la Alianza de Inquilinos. “Apartamentos de renta no son una condición temporal para inquilinos. Es su casa. Tenemos que cambiar la idea de que aumentos excesivos de renta un año a otro son aceptables. Esto desaloja a inquilinos. También desalojando inquilinos por no renovar sus contratos de arrendamiento, deja que las acciones duras de propietarios se muevan más rápido que el debido proceso. La estabilidad y la fuerza de nuestras comunidades depende de cambiar este punto de vista.”
La Alianza de Inquilinos es una organización 501-C-3 sin fines de lucro basada en Silver Spring, Maryland. La organización fue fundada en 2010 en respuesta a una recomendación del Grupo de Trabajo de Inquilinos del Condado, que llamó a la formación de una organización dedicada a proveer educación y promoción de los derechos de inquilinos. Para obtener más información acerca de la Alianza de Inquilinos, visite su sitio Web en www.RentersAlliance.org